常德市房屋維修資金監(jiān)督管理辦法

第一章 總則

第一條 為建立健全房屋維修保障機(jī)制，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市城區(qū)（含武陵區(qū)、常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、柳葉湖旅游度假區(qū)）內(nèi)房屋維修資金的繳存、管理和使用，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱房屋維修資金（以下簡(jiǎn)稱維修資金），是指專項(xiàng)用于房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

本辦法所稱房屋，是指能夠獨(dú)立辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的商品房（含住宅和非住宅）、保障性住房、公寓樓安置住房等建筑物，其房屋產(chǎn)權(quán)為一個(gè)業(yè)主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

本辦法所稱共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅業(yè)主與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：房屋的基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、門廳、樓梯間、電梯廳、入戶大堂、走廊通道以及戶外墻面、屋頂?shù)裙膊课弧?/span>

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由業(yè)主共有共用的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、照明設(shè)施、給排水設(shè)施、相關(guān)管網(wǎng)設(shè)施、消防設(shè)施、綠地、道路、非經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)、文體設(shè)施、景觀設(shè)施、安保設(shè)施和共有設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條 房屋維修資金按業(yè)主所有、統(tǒng)一繳存、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)督的原則進(jìn)行管理。

第五條 市房地產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱市房管局）負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修資金的管理與使用，市財(cái)政局負(fù)責(zé)對(duì)繳存的資金安全實(shí)施監(jiān)督，市物價(jià)局負(fù)責(zé)對(duì)繳存標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況實(shí)施監(jiān)督。

市房屋維修資金歸集管理中心（以下簡(jiǎn)稱管理中心）具體負(fù)責(zé)維修資金繳存、管理、使用和監(jiān)管等日常工作。

第二章   維修資金的繳存

第六條 房屋出售單位（以下簡(jiǎn)稱售房單位）在售房時(shí)應(yīng)與購(gòu)房人明確維修資金繳存事項(xiàng)。房屋的維修資金由購(gòu)房人自行到管理中心繳存，售房單位不得代收代繳。

第七條 第七條維修資金分為首期繳存和續(xù)補(bǔ)繳存。房屋首期維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)：別墅或配備電梯的房屋按房屋建筑面積每平方米100元的標(biāo)準(zhǔn)繳存，其它未配備電梯的房屋按建筑面積每平方米70元的標(biāo)準(zhǔn)繳存。維修資金使用余額低于首期歸集總額的30%時(shí)，由業(yè)主續(xù)補(bǔ)繳齊至首次繳存金額。未按規(guī)定補(bǔ)齊的，該房屋不得進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易。

房屋建安造價(jià)成本（以常德市造價(jià)管理站發(fā)布為準(zhǔn)）變動(dòng)超過15%時(shí)，維修資金首次繳存標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)作同幅度調(diào)整。調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)過調(diào)研、聽證等程序后確定，并由市房管局向社會(huì)公布。

第八條 購(gòu)房人在辦理商品房銷售合同備案之前，應(yīng)在管理中心窗口將維修資金繳存至指定的銀行專戶，并在窗口打印繳款憑據(jù)。維修資金繳存憑據(jù)統(tǒng)一采用稅務(wù)部門監(jiān)制的《常德市房屋維修資金專用繳款憑據(jù)》（以下簡(jiǎn)稱繳款憑據(jù)）。

    售房單位在辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)按本辦法第七條規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)先期繳存尚未出售的房屋維修資金，待房屋出售后，再到管理中心辦理繳款賬戶更名手續(xù)。購(gòu)房人申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)提交維修資金繳款憑據(jù)。

第三章  維修資金的監(jiān)督管理

第九條 購(gòu)房人首次繳存的維修資金由管理中心負(fù)責(zé)管理。業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)全體業(yè)主決議同意，可將維修資金移交給業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委托的其他相關(guān)單位代管，未決定移交的由管理中心繼續(xù)代管。

第十條 向業(yè)主大會(huì)移交維修資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)雙方負(fù)責(zé)人同時(shí)到管理中心辦理手續(xù)，并提交下列資料：

一、移交維修資金的業(yè)主大會(huì)書面決議，全體業(yè)主簽名表和聯(lián)系方式；

二、委托合同；

三、被委托單位的資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和法人證書及相關(guān)資質(zhì)證書；

四、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)辦人身份證明；

五、銀行專用賬戶。

    業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立維修資金專用賬戶，建立健全維修資金管理制度，并主動(dòng)接受管理中心的監(jiān)督和審查。

第十一條 管理中心應(yīng)當(dāng)委托商業(yè)銀行辦理維修資金存儲(chǔ)業(yè)務(wù)，并設(shè)立維修資金專戶；受托銀行應(yīng)當(dāng)完善維修資金賬戶的設(shè)立、繳存、使用、查詢、結(jié)算等業(yè)務(wù)服務(wù)。

第十二條 維修資金自繳存之日起，按國(guó)家規(guī)定的活期存款利率計(jì)息，每年結(jié)息一次，結(jié)息日為6月30日。

第十三條 維修資金增值收益用于維修資金管理信息系統(tǒng)的建設(shè)維護(hù)、管理中心相關(guān)管理設(shè)備的建設(shè)維護(hù)及其他必要的管理費(fèi)用開支；并按一定比例提取應(yīng)急搶修備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運(yùn)等緊急情況下的應(yīng)急搶修，剩余部分應(yīng)按規(guī)定程序轉(zhuǎn)作維修資金滾動(dòng)使用。

第十四條 因房屋征收（搬遷）或者其他原因造成房屋滅失的，房屋所有權(quán)人有權(quán)申請(qǐng)退還維修資金。其房屋所有權(quán)人應(yīng)向管理中心提交退款申請(qǐng)、房屋滅失證明、繳款憑據(jù)和相關(guān)資料，再辦理退款手續(xù)。

第十五條 在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)，維修資金余額隨房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。當(dāng)事人另有約定的從其約定。

因買賣、贈(zèng)予等發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持房屋所有權(quán)證、身份證明等辦理繳款賬戶的更名手續(xù)。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期與管理中心核對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修資金帳目，并向全體業(yè)主公布。業(yè)主對(duì)公布的維修資金帳目有異議的，可要求業(yè)主委員會(huì)復(fù)核。

受托專戶銀行應(yīng)當(dāng)定期向管理中心發(fā)送維修資金帳戶對(duì)帳單，業(yè)主委員會(huì)對(duì)維修資金帳戶變化情況有異議的，可通過管理中心向受托專戶銀行申請(qǐng)復(fù)核。

第十七條 管理中心應(yīng)完善維修資金各項(xiàng)制度，建立內(nèi)控機(jī)制，在確保資金安全的前提下，經(jīng)市房管局審批可實(shí)施適當(dāng)保值增值措施。要完善信息公布方式，將維修資金的使用、賬務(wù)情況及時(shí)向業(yè)主公布，確保業(yè)主的知情權(quán)和查詢權(quán)。

第十八條 市財(cái)政局加強(qiáng)對(duì)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督及票據(jù)申領(lǐng)、使用、保存、核銷情況的監(jiān)督。

第十九條 維修資金在統(tǒng)一實(shí)施歸集管理制度之前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他相關(guān)單位按建筑面積每年每平方米2元的標(biāo)準(zhǔn)收取的維修資金，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)制定完善的管理制度，將賬目和使用情況定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主的咨詢和監(jiān)督。管理中心應(yīng)對(duì)其收取、使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第四章  維修資金的使用

第二十條 維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人與負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

第二十一條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/span>

一、用于物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的，按其所擁有的房屋建筑面積由全體業(yè)主進(jìn)行分?jǐn)偅?/span>

二、用于房屋本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，按其所擁有房屋的建筑面積由該幢房屋業(yè)主進(jìn)行分?jǐn)偅?/span>

三、用于兩戶或者兩戶以上房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，按其所擁有房屋建筑面積由相關(guān)業(yè)主進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>

維修資金每使用一次后，應(yīng)及時(shí)核算到戶，在其所繳存的維修資金中減扣支出。業(yè)主個(gè)人維修資金分戶帳金額不夠支付所分?jǐn)偩S修工程費(fèi)用的，差額部分由該業(yè)主承擔(dān)。

第二十二條 房屋共用部位的維修、更新和改造范圍包括：

一、屋面防水層破損、頂層房間滲漏的；

二、外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕的；

三、外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或者空鼓率超過國(guó)家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范規(guī)定值的；

四、建筑保溫層出現(xiàn)破損、脫落、或者建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或者大面積霉變的；

五、外墻、樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)大面積開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；

六、公共區(qū)域門窗、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、欄桿等出現(xiàn)破損，影響美觀或危及到人身安全的；

七、房屋共用部位需要維修、更新和改造的其他情形。

第二十三條 房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造范圍包括：

一、電梯及主要部件需要維修或者更新的；

二、避雷設(shè)施不能滿足安全要求的；

三、監(jiān)控系統(tǒng)、智能系統(tǒng)、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備、部件損壞嚴(yán)重的；

四、樓內(nèi)排水（排污）設(shè)備出現(xiàn)故障、排水管道漏水和嚴(yán)重銹漬、排污泵銹蝕或者其他設(shè)備損壞的；

五、水管、泵房等二次供水設(shè)施損壞需要維修和更新、改造的，但依法或者依合同約定應(yīng)當(dāng)由供水單位承擔(dān)的除外；

六、房屋共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的其他情形。

第二十四條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)或相關(guān)單位管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修、更新和改造項(xiàng)目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)提出使用建議；

二、維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占房屋總面積三分之二以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用方案，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施使用方案；

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)持有關(guān)資料，向管理中心申請(qǐng)列支；

四、管理中心審核同意后 ，七個(gè)工作日內(nèi)向?qū)艄芾磴y行下達(dá)劃轉(zhuǎn)維修資金的通知，受托專戶銀行應(yīng)及時(shí)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第二十五條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)或相關(guān)單位管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修方案，維修方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修、更新和改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍以及發(fā)生危及房屋安全等緊急情況需臨時(shí)使用維修資金的應(yīng)急預(yù)案等；

二、維修方案應(yīng)交業(yè)主大會(huì)討論，三分之二以上的受益業(yè)主簽字通過后，交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施；

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)資料向業(yè)主委員會(huì)提出列支維修資金的申請(qǐng)；

四、業(yè)主委員會(huì)審核同意后應(yīng)將維修方案報(bào)管理中心備案；

五、業(yè)主委員會(huì)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項(xiàng)維修資金的通知，受托專戶管理銀行應(yīng)及時(shí)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第二十六條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備突發(fā)影響業(yè)主生活的故障或危及房屋安全等緊急情況，需立即對(duì)其進(jìn)行應(yīng)急搶修的，按照以下特別程序辦理：

有物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)的，由小區(qū)所在的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)委托有資質(zhì)的維修單位進(jìn)行應(yīng)急搶修；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)的，由小區(qū)所在社區(qū)居委會(huì)委托有資質(zhì)的維修單位進(jìn)行應(yīng)急搶修。同時(shí)，及時(shí)向管理中心書面報(bào)告，管理中心接報(bào)告24小時(shí)內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查，并視情況從應(yīng)急搶修備用金中先予撥付部分搶修工程費(fèi)，待搶修項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后按照本辦法第二十四條補(bǔ)辦維修資金使用手續(xù)。

第二十七條 下列費(fèi)用不得從維修資金中列支：

一、依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的費(fèi)用；

二、依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用；

三、因人為責(zé)任原因造成房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新的，依法應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)的費(fèi)用；

四、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的房屋共用部分、共用設(shè)備維修維護(hù)的費(fèi)用；

五、法律、法規(guī)、規(guī)章及國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定中明確由有關(guān)單位或個(gè)人承擔(dān)的費(fèi)用。

第五章  附則

第二十八條 禁止任何單位和個(gè)人挪用維修資金，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維修施工單位挪用和騙取房屋維修資金的由市房管局負(fù)責(zé)追回，沒收違法所得，并處挪用金額二倍以下罰款，情節(jié)嚴(yán)重的移送司法機(jī)關(guān)處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用和騙取房屋維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的吊銷資質(zhì)證書，并移送司法機(jī)關(guān)處理。

第二十九條 本辦法自2011年10月1日起施行，其他各縣市區(qū)、西洞庭管理區(qū)、西湖管理區(qū)、桃花源旅游度假區(qū)參照本辦法執(zhí)行。

《常德市房屋維修資金監(jiān)督管理辦法（暫行）》（常房通[2007]156號(hào)）同時(shí)廢止。